יורם קראוס על עלייה חדשה שחייבים לעלות

עלייה חדשה שחייבים לעלות – מאת יורם קראוס

שעת בוקר מוקדמת – אני חוזר ממסע אופנועים בטורקיה, הטלפון מצלצל "אהלן יורם קראוס, אנחנו מתקדמים לאט עם המסע למונגוליה, אבל בסוף אנחנו נצא", ואז זה מגיע: "בוא להרי ירושלים, יש עלייה חדשה שחייבים לעלות". אני עונה לו: "יורם קראוס, זה יום עבודה ואני לא הייתי כבר שבועיים במשרד". "אתה מדבר?! זו העבודה שלך… יש לי כמה שעות עד ישיבת קבלנים בירושלים ויש לי זמן, חוץ מזה אתה חייב לי מהגרירה בירדן, זוכר?" "טוב", אני עונה לו בהכנעה, "אבל אני מגיע עם הדיפנדר". "אין בעיה, אני מגיע עם הדיסקברי החדש". "תתחדש ולהתראות בכניסה למשלט 21".

יורם קראוס מייסד ומנכל חברת SMS

 כזה הוא יורם קראוס, תמיד יוזם (בגלל זה הוא כנראה הקים את SMS  ), תמיד מוכן לנסות דברים חדשים ואני – זו בסך הכול העבודה שלי באתר השטח הישראלי 4X4, אז למה שאתלונן.

 אנחנו נפגשים בכניסה למשלט 21. הדיסקברי החדש באמת מדהים, שיא השכלול והטכנולוגיה לשטח. אחרי שאני מסיים להתפעל, אנחנו יוצאים לדרך. את משלט 21 אנו עוברים כאילו מדובר בכביש סלול. לעולם אסור לזלזל בעלייה ובטח שלא במשלט, אבל הניסיון והרכבים עושים את העבודה.

 יורדים לאזור של נחל כסלון ויוצאים מחוץ לשמורת הטבע ואז זה מגיע! סינגל לדאון היל של אופניים- או בעברית שביל צר ואתגרי לירידה באופניים – מקסימום אופנוע, אבל לרכב?? – חבל! "חוץ מזה", אני אומר לו, "אתה צריך להיות בירושלים עוד שעתיים". יורם מתעקש "בוא ננסה, מקסימום נשתמש בכננות, אבל אני חייב לטפס". וכשיורם אומר שהוא חייב, אז אני לא מסרב לו.

 אנחנו מתחילים בעבודה. את המדרגות הראשונות הדיפנדר עולה כמו גיבור והדיסקברי משאיר איזה פלסטיק על הקרקע אבל ללא ספק הוא (הכוונה ליורם) נחוש לטפס. עוד כמה עליות, קצת עבודה, מניחים את הגלגלים במקומות הנכונים והרכבים למעלה. קטע דרדרת ארוך וטחון ללא אחיזה (כנראה שבכל זאת אופנועים עברו כאן), מורידים קצת אוויר וממשיכים. ואז….אנחנו פוגשים ב"קיר", אבל לא סתם קיר, אלא קיר בה"א הידיעה…

 הקיר הזה ממש לא נועד לרכב, אפילו לא בירידה! ולעבודה צריך כאן שופל ולא שני אנשים שאחד מהם כבר מאחר לפגישה בירושלים. דיון קצר (ומיותר) בינינו ואנחנו מחליטים שאם כבר הגענו עד הלום, אז לא מוותרים ועולים. מכינים דרך לדיפנדר, בונים רמפה מאבנים – ליורם יש עבר והווה עשיר בקבלנות בניין – לא בטוח בסבלות, אבל זה המקום והזמן לסחוב. בעזרת הכננת, מטפס לו הדיפנדר לאט לאט למעלה ואפילו עבודות הבנייה לא ניזוקות. יורם מחליט שהוא נותן קצת בגז ובמקום שהוא ייתקע, הדיפנדר יעזור לו.

 וכך, עם הכננת של הדיפנדר והכננת של הדיסקברי יבוא שלום על ישראל, יורם ייתן בגז ויאחר קצת לירושלים. אז יורם נותן בגז, אבל לא כל האבנים מקבלות את מרות הדיסקברי. כמה אבנים בצד אחד של הרמפה עפות, סבסוב קל והדיסקברי מקבל זווית על הצד. איזה יופי! עכשיו צריך אמצעים טכניים – כרית הרמה, שני מכפילי כוח וכננת גלגל יוצאים החוצה.  מעגנים את הדיסקברי שלא ייפול, מרימים, בונים מחדש את הרמפה ובאמצעות כננת מושכים קדימה. פשוט! נכון! רק שזה לוקח קצת יותר משעתיים ואנחנו למעלה.

 בקרת נזקים – למעט שני צמיגים חדשים בדיסקברי שהתבלו בן רגע וכבר לא יכולים לנסוע על הכביש, השאר לא נורא (או לפחות לא משהו שאי אפשר לתקן במוסך).

 ומה למדנו? ש"קשה יש רק בלחם וגם אותו אוכלים". אולי, אבל אם נהיה לרגע יותר פרקטיים – למדנו שכמעט הכול אפשרי, אבל יש לזה מחיר – זמן עבודה, זמן חילוץ וגם קצת נזקים. העיקר – נהננו  מאד ובעיקר חווינו משהו שלא נחזור עליו (לפחות לא בשבוע הקרוב).

 ומה עם הישיבה של SMS בירושלים? יורם קראוס הגיע בדיוק בזמן כדי ללחוץ ידיים ביציאה… מזל שמוטי הגיע בזמן. ואני… עוד יום עבודה שגרתי באתר השטח  הישראלי 4X4 הסתיים לאחר שלמדתי משהו (מחר צריך לקום בארבע לפנות בוקר ולענות על המיילים).

לקריאה נוספת:

יורם קראוס – כתבה באתר רשת 13
יורם קראוס – ישראל היום
יורם קראוס – ביזפורטל
יורם קראוס – כתבה באתר גלובס
יורם קראוס – באתר מאקו

מיתוסים בנדל"ן מאת יורם קראוס

יורם קראוס על מיתוסים בנדל"ן

1. הצרפתים גורמים לעליית מחירי הנדל"ן במרכז
יורם קראוס: "מדובר באמונה שיש בה מן האמת אך אין בה לבדה להצדיק את עליית מחירי הנדל"ן במרכז. גם בשנות השיא של רכישת הנדל"ן ע"י תושבי חוץ בשנים 2006 וב-2007 לא עלו המחירים רק בגלל רכישות תושבי חוץ, ובטח ובטח לא היום שמס' העסקאות ע"י תושבי חוץ ירד".
"תושבי החוץ אכן היו אלה שעוררו את שוק הדירות הרדום במחצית השנייה של 2004. תחילה דובר בעיקר בדירות יוקרה בתל אביב ובירושלים, ולאחר מכן התפשטו הקניות גם ליישובי חוף יוקרתיים אחרים: נתניה, בת ים, אשדוד, הרצליה פתוח וקיסריה. בשלב מאוחר יותר התחילו תושבי החוץ לרכוש גם דירות עממיות יותר".
אך העובדה כי מחירי הדירות בפרויקטים שכלל לא נרכשו ע"י תושבי חוץ מעלה את החשש כי טענה זו מבוססת בחלקה.
"משקלם של תושבי החוץ בכלל שוק הדירות בישראל הסתכם בכ-5% בלבד בשנתיים האחרונות. אם עליות מחירים בכל זאת נרשמו בכלל השווקים באזור המרכז, זה מכיוון שהישראלים נכנסו לתמונה והיו מוכנים לשלם יותר. הדבר התאפשר בזכות הפריחה הכלכלית של השנים האחרונות".
יורם קראוס מייסד ומנכל חברת SMS
2. כיוון שיש פחות התחלות פרויקטים מחירי הנדל"ן יעלו
יורם קראוס: "טענה זו נכונה ומוכרת לכל מי שלומד כלכלה שנה א'. ככל שיש פחות היצע המחיר עולה. אל זה לא המצב בהכרח בשוק הנד"לן, כיוון שיש להסתכל גם על עקומת הביקוש."
"הנה, למשל, בפריפריה הצפונית והדרומית נרשמת מגמה מתמשכת של ירידה בהתחלות הבנייה – אבל המחירים ברוב היישובים שם ממשיכים לרדת. בשנות ה-90 קרה מקרה הפוך – המדינה הוצפה בהתחלות בנייה, אבל המחירים דווקא זינקו.
הירידה במספר התחלות הבנייה בפריפריה אינה משיגה את ההגירה השלילית ואת הירידות בביקושים לדירות ביישובים הללו; ובשנות ה-90 הביקושים לדירות, בעיקר בשל העלייה הגדולה ממדינות חבר העמים, היו גדולים בהרבה מהגידול בהיצע, מה שהביא לעליית מחירים חרף הבנייה המואצת".
כיוון שאנו לא עומדים בפני גלי עלייה אותם ראינו בשנות ה-900 לא נראה כי בשנים הקרובות יהיה מחסור משמעותי לעומת שוק הביקושים בהיצע הנדל"ן.
3. על דירה בפריפריה אפשר להרוויח יותר
יורם קראוס: "כולנו מכירים את הנתונים שהתשואה על דירה באזור המרכז נעה בין 3%-5% ואילו בפריפריה בין 6%-8%. אך זה לא צריך להיות המדד היחיד לבחינת כדאיות ההשקעה. יש להעיף מבט מעמיק גם על השינוי במחיר של הנכס".
הנתונים מצביעים על כך שמחירי הדירות באזור המרכז עלו בשנים האחרונות בשיעורים גבוהים בהרבה בהשוואה למחירי הדירות בפריפריה.
"ניקח לדוגמה שתי דירות: בחדרה ובתל אביב. הראשונה מושכרת מזה שלוש שנים בתשואה שנתית של 7%, ואילו השנייה נותרה ריקה; מחיר הדירה הראשונה ירד ב-15% באותה תקופה, ואילו מחיר הדירה השנייה זינק ב-40%. איזו דירה הייתם מעדיפים? אין ספק שאת הדירה התל-אביבית.
"המסקנה היא שבעל דירה להשקעה חייב לבדוק באופן שוטף את שוק הדירות במקום, לא רק את דמי השכירות – אלא גם את רמת המחירים. מי שלא נוהג כך עלול להישאר עם דירה נושאת הפסדים שמניבה תשואה שוטפת גבוהה".
4. הדירות בת"א עשויות להתייקר, כי הן זולות בהרבה מבניו יורק
"קשה להאמין כמה אנשים רציניים השמיעו עד לא מזמן דברים ברוח זו. רוח הגלובל נשבה בישראל, והריח המשכר של האזרחות הגלובלית קצת בילבל את האנשים.
אנשי נדל"ן, בעיקר כאלה שהקימו פרויקטים המיועדים לתושבי חוץ, הסבירו, במידה רבה של שכנוע עצמי, שאם דירות היוקרה בתל אביב נמכרות בכשליש מהמחירים במנהטן – הרי יש טעם כלכלי ברכישת דירות כאן, מה שיביא לעליות מחירים נוספות.
אבל אם כבר משווים בין מחירי הדירות בתל אביב למקבילות להן בבירות הכלכלה העולמית, נכון יותר היה להסתכל על הדברים בצורה הפוכה: אם הדירות במרכז העסקים של ישראל נמכרות בכשליש ממחיר הדירות בניו יורק – אין ספק שהגענו לשיא. הרי אם עורכים השוואה כלכלית מקיפה בין מנהטן לתל אביב, מחיריהן של הדירות התל-אביביות היו צריכים להיות נמוכים בהרבה".
5. "כביש 6 סולל את הדרך לעליות מחירים ביישובים שלצדו"
יורם קראוס: "אחת הטענות המרכזיות שליווה את ההצדקה הלאומית בסלילת כביש חוצה ישראל הייתה הטענה כי, סלילת הכביש תביא לעליית מחירי הנדל"ן בישובים הסמוכים לכביש ובפריפריה. טענה זו נכונה בחלקה. ישובים שנמצאים לאורך הכביש, אך לא זוכים לכביש המחבר ישירות בין הישוב לחוצה ישראל, כמעט ולא הושפעו".
"הסיבה העיקרית לכך היא שהביקוש למגורים ביישובים האמורים נובע בעיקר מפלח אוכלוסייה מצומצם יחסית, שמעוניין במיוחד בצמודי קרקע כפריים. ביקושים אלה העלו את מחירי הנכסים במושבים הנחשבים טובים ואטרקטיוויים, ולא הופנו למקומות אחרים.
דוגמאות: יישוב כמו כפר יונה זוכה לתמריץ משמעותי מסלילת הכביש, ואילו בת חפר הסמוכה – לא; קרית גת כמעט לא מושפעת מהמחלף החדש שהוקם לידה, משום שמלכתחילה לא היתה מבוקשת, ואילו כרכור נהנית מעלייה בביקושים.
המסקנה הכללית היא כי מי שציפה להוקוס-פוקוס כתוצאה מסלילת הכביש – מן קסם שיהפוך יישוב נחשל למבוקש ועיירת פיתוח למקום מתקדם – טעה. אין קיצורי דרך בהשבחת יישובים".
6. הנפילות של חברות נדל"ן בבורסה יגרמו לירידות במחירי הדירות
"מדובר בטיעון שכיח בקרב הטוקבקיסטים של האתרים הכלכליים, שרחוק מאוד מהמציאות. לפי אותו היגיון, ניתן לטעון כי הקשיים החמורים שאליהם נקלעה יצרנית המכוניות הענקית ג'נרל מוטורס ימוטטו את שוק הרכב. יש כאן עירוב של עגבניות ומלפפונים בטיעון אחד.
רבות מחברות הנדל"ן הישראליות שנסחרות בבורסה המקומית אינן בונות בישראל או שהן פועלות בשוק המקומי באופן חלקי בלבד – כך שאין קשר ישיר בין מצב החברות למצב השוק, לטוב או לרע. בחברות שנפלו בשוק ההון והתקשו להשלים פרויקטים נרשמו בעיות נקודתיות בפרויקטים שלהן בלבד – הדבר נכון הן לגבי חברה קטנה כמו נידר הן לגבי חברה גדולה כמו חפציבה. כשהאחרונה קרסה, שוק הנדל"ן המשיך לדהור למעלה.
ומה יקרה אם כמה חברות יקרסו האחת אחרי השנייה? גם את זה חווינו בעשור הנוכחי, כאשר חברות מכובדות (שאמנם לא כולן נסחרו בבורסה) כמו א.צ. ברנוביץ', מי ערד, מושקוביץ, רובננקו, דיור לעולה וחירם גת קרסו – אבל שוק הנדל"ן לא נפל בגללן.
עם זאת, נפילה כללית של הבורסה, לא רק של מניות הנדל"ן, תשפיע בכיוון של ירידה במחירי הדירות. כאן אנחנו כבר מדברים על משבר כלכלי אמיתי שמשפיע על כלל המדינה, אשר מלווה בירידות בצמיחה, בשכר וברווחים, כולל פיטורי עובדים רבים – שינויים המדכאים את הביקושים לרכישת דירות".
7. מחירי דירות היוקרה יציבים יחסית מכיוון שלעשירים יש כסף
יורם קראוס: "נראה כי דווקא מי שמשמיע את הטענה זו הם יזמי הנדל"ן לדירות יוקרה לאור הירידות האמיתיות שהיו במחירי נדל"ן היוקרה."
"העובדה שלמישהו יש הרבה כסף אינה מלמדת כי הוא יהיה מוכן לרכוש נכס במחיר מופרז. טענה זו אין גם בסיס בשטח, למעט דפוס התנהגות פזרני של כמה אוליגרכים רוסים שמתחרים ביניהם מי ישלם יותר בעבור "ארמונות" ברחבי העולם. במציאות, אנשי שיווק מדווחים על מגעים מייגעים עם בעלי הון בדרך לחתימה על חוזה. לאור האמור, לא נשמע סביר שדווקא העשירים יסכימו לשלם סכומים גבוהים במיוחד בעבור נכסים בעת ירידת מחירים".

לפרויקטי היוקרה אין שום תעודת ביטוח כנגד ירידת מחירים וההיסטוריה מראה כי בעת המיתון הגדול של סוף שנות ה-90 צנחו מחירי הנדל"ן היוקרתי בשיעורים גבוהים בהרבה בהשוואה למחירי הדירות הרגילות.

לקריאה נוספת:
יורם קראוס – כתבה באתר רשת 13
יורם קראוס – ישראל היום
יורם קראוס – ביזפורטל
יורם קראוס  – באתר דה מרקר
יורם קראוס – mako
יורם קראוס – אינסטגרם

יורם קראוס – אין קיצורי דרכים – רק איכות ומקצוענות

ראיון שערכו איתי – יורם קראוס – על מקצוענות ואיכות

את יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי, אנו פוגשים במשרדו שבקומה ה-30 של מגדלי אביב ברמת גן. על אחד הקירות במשרדו מוצב אקווריום ענק ובו שוחים גם מספר כרישים קטנים,  אפורים ומפחידים. מהחלונות נשקפת תל-אביב במלוא הדרה, אבל ליורם קראוס אין הרבה זמן להתפעל וליהנות מהנוף. בשנים האחרונות הוא ניצב בראשה של חברת SMS  אותה הקים רק לפני כ-10 שנים, וכבר היא ניצבת בראש החברות לניהול פרויקטים המבוקשות בישראל. חברות בינלאומיות כמו גוגל ו- SAP, בנקים מובילים בישראל, חברות ביטוח, רשימה ארוכה של בעלי מקצועות חופשיים מובילים במדינה – כולם מבקשים את יורם קראוס, שיפקח על בניית מרכזי הפעילות שלהם, הן בישראל והן בחו"ל.

יורם קראוס מייסד ומנכל חברת SMS

 – מיהי חברת SMS ?

 "בהגדרה הצרה, אומר יורם קראוס, " SMS מתמחה בתחום  לבנייה ושידרוג של מבנים ומשרדים בישראל ובחו"ל. אנו נחשבים לחברה הגדולה והמובילה במרכז הארץ בתחום המערכות האלקטרו-מכאניות ועבודות פנים ומבצעים למעלה מ-50 פרויקטים מורכבים בשנה.

אבל, מוסיף קראוס, "בבסיסה של הפעילות שלנו, ניצבת המחויבות הבלתי מתפשרת שלנו ללקוח והמוניטין שבנינו במרוצת השנים, המבטיח ללקוח: עבודה באיכות מקצועית הכי גבוהה, עמידה בלוחות זמנים הכי מהירים ותווצאה של חיסכון תקציבי גדול"

 – בכל זאת, מה עשה את  SMS למובילה בתחומה?

 יורם קראוס: "הקו המנחה את פעילותנו העסקית מבוסס על יושרה, סינרגיה ושיתוף פעולה מלא עם הלקוח. המוניטין של עבודה איכותית, חיסכון ללקוח ועמידה בלוחות זמנים מהירים, הם רק חלק מהסיבות, מדוע חברות ההיי-טק המובילות בישראל, בוחרות לעבוד עם SMS.  בשלב הזה עובר יורם קראוס למנות כמה מהפרויקטים שהביאו את

SMS למקום בו היא נמצאת כיום:

 SAP – עבורה ביצענו את פרויקט הקמת מרכז החברה ברעננה כמו גם ביצוע שוטף של בניית שלוחותיה של החברה ברחבי הארץ.

 HOT – עבורה ניהלנו ופיקחנו על הקמת בית החברה בפארק יקום.

 ICQ –  עבורה ביצענו את הקמת מרכז הפעילות של החברה בקריית עתידים.

 Commtouch –  לה הקמנו את המרכז העולמי של החברה בנתניה.

 Metalink –  לה ביצענו את פרויקט הקמת מרכז החברה בפארק יקום.

 "וזוהי רק רשימה חלקית ומייצגת" מוסיף קראוס, "כי על לקוחותינו נמנים חברות היי-טק נוספות, כמו גם בנקים, חברות ממשלתיות, חברות ביטוח, מפעלים ובעלי מקצועות חופשיים רבים ומכובדים, ביניהם: בנק המזרחי, בנק טפחות, מבטחים קרנות פנסיה, הראל חברה לביטוח, סונול, ארקיע, חברת נתיבי איילון ועוד".

  • – מהן העקרונות הבסייים שמבדילים את SMS ממתחרותיה?

 "קודם כל, אומר יורם קראוס, SMS – חוסכים לך זמן וכסף.  SMS תקים לך את הבסיס המושלם לפעילותך, משלב תכנון הפרוגרמה ועד למסירה ואכלוס המבנה. כל זאת, תוך הצמדות נוקשה לתכנון האדריכלי ולספר המכרז, בקרת איכות מושלמת ועמידה בלוחות הזמנים, במטרה לחסוך ללקוח, זמן וכסף".

"אבל יותר מכל", מדגיש יורם קראוס, "ב- SMS האנשים הם שעושים את ההבדל. הלקוחות שלנו יודעים שהבחירה שלהם ב- SMS היא החלטה לעבוד עם טובי אנשי המקצוע בתחום, המבטיחה להם אמינות ללא פשרות, שיטות עבודה מתקדמות ואיכות מקצועית, המקפידה על כל פרט ושואפת לשלמות. כל אחד מאנשינו הוא מהנדס עתיר ניסיון ומומחה בתחומו".

למידע נוסף:
יורם קראוס – אינסטגרם
יורם קראוס באתר גלובס
יורם קראוס  – אתר SMS ניהול פרויקטים

כתבות אודות יורם קראוס באנגלית:

Yoram kraus – more information: Yoram Kraus: How did mountain climbing make me a better manager

https://www.calcalistech.com/ctech/articles/0,7340,L-3885353,00.html

 

Yoram Kraus: The Mountain Climber Who Builds the Offices of the World’s Largest Companies

https://www.haaretz.com/haaretz-labels/1.9445126

 

Yoram Kraus: From the CEO Chair to the Top of the Most Dangerous Mountain in Europe

https://www.jpost.com/special-content/yoram-kraus-from-the-ceo-chair-to-the-top-of-the-most-dangerous-mountain-in-europe-657510

 

The Major Lawsuit Against Yoram Kraus and INFIBOND LTD. Has Been Rejected

https://www.calcalistech.com/ctech/articles/0,7340,L-3892791,00.html

 

Yoram Kraus – The Full Guide for Beginner Mountaineers https://www.bignewsnetwork.com/news/267902773/yoram-kraus—the-full-guide-for-beginner-mountaineers

 

Yoram Kraus Speaks About his Journey https://www.israelnationalnews.com/News/News.aspx/297633

 

Yoram Kraus – On the Common Principals Between Mountaineering and the Business World

 https://www.ktvn.com/story/43424958/yoram-kraus-on-the-common-principals-between-mountaineering-and-the-business-world

 

Yoram Kraus talks about the moral connection between mountaineering and project management

https://expressdigest.com/yoram-kraus-talks-about-the-moral-connection-between-mountaineering-and-project-management/