הטיפוס על הר ה-אלברוס – יורם קראוס

יורם קראוס – אלברוס – מידע כללי + סרטונים מדהימים

האלברוס – הר בהרי הקווקז המערביים, ברוסיה, ליד הגבול עם גאורגיה. האלברוס הוא הר געש שרדום מזה כ-2,000 שנים, והוא ההר הגבוה ביותר בחלק האירופאי של הרי הקווקז. הפסגה המערבית מתנשאת לגובה 5,642 מטר ונחשבת לפסגת ההר הגבוה ביותר באירופה. הפסגה המזרחית מגיעה לגובה 5,621 מטר. גובה ההר נמדד על ידי מדענים רוסים בשנת 1813. בשנת 1829 המשלחת הראשונה הגיעה לפסגת ההר. בין חברי המשלחת היה הפיזיקאי היינריך לנץ.

האלברוס מהווה יעד מרכזי למטפסי הרים רבים. העובדה שניתן לעלות עם רכבל עד לגובה של 3,750 מטר ואין כמעט צורך בידע טכני כדי להעפיל לפסגתו, מגבירה את כוח משיכתו של ההר גם בקרב מטפסים לא מקצועיים.

יורם קראוס מייסד ומנכל חברת SMS

אזור ההר ובמיוחד עמק בקסן (Baksan) הוא אתר טיולים וסקי מהגדולים ברוסיה. קל יחסית להגיע אליו ויש בו עשרות מסלולי טיולים. בגובה של 4,200 מטר נבנה בית מלון קטן.

בשנת 2015, מטפס ההרים נדב בן יהודה הפך לישראלי הראשון אשר כבש את פסגת ההר הגבוהה ביותר – במהלך עונת החורף. מדובר בהישג משמעותי בקטגוריה הנפרדת של 'טיפוס חורף' בסביבה המורכבת של הרי רוסיה, בתנאים קשים מאוד בעלי טמפרטורות של 55 מעלות צלזיוס מתחת לאפס, ורוחות של למעלה מ-85 קילומטרים לשעה. בשנת 2016, יצאה המשלחת האחרונה ממדינת ישראל ומנתה 4 מטפסים.

לקריאה נוספת:
יורם קראוס באתר SMS ניהול פרויקטים
יורם קראוס – אתר מאקו
יורם קראוס – כרטיס ביקור
יורם קראוס – אינסטגרם

 

יורם קראוס מתריע מפני הסכנות הקיימות בפסגה

יורם קראוס מתריע מפני הסכנות הקיימות בפסגה

מאת יורם קראוס

כל מי שמוכן לעסוק במודע בסוג ספורט בו האדמה יכולה להיעלם בפתאומיות מתחת לרגליך, כשמעטה השלג מסביבך יכול לקבור אותך חיי או שמזג האוויר לבדו עלול להעיף אותך לתהום הקרובה או להקפיא את גופך למוות, הוא כנראה אדם עם שריטה רצינית במערכת השרידות הקיומית שלו, ומטפסי הרים הם כנראה אנשים שכאלה.

איך מתמודד מטפס מקצועי עם הסכנות? מטפס מנוסה יחפש כל הזמן סימנים חשודים במסלול הטיפוס ויש כמה סימנים היכולים לשמש כתמרורי אזהרה לסכנה פוטנציאלית.

יורם קראוס מייסד ומנכל חברת SMS

ממה עוד מטפסים מקצועיים ולא מקצועיים אמורים להיזהר לפני שהם מגיעים אל הפסגה? יש להיזהר במיוחד מנטיפי קרח גדולים שנוצרו על גבי שטח הפנים של סלעים ומדרונות תלולים – הם עלולים להינתק בכל רגע ולמגע הקל ביותר. מפולות שלג הם אחת הסכנות הקטלניות ביותר, הגובות מידי שנה את חייהם של מטפסים רבים. תמיד מומלץ לצאת לטיפוס עם מכשיר איתות ואיכון למפולות שלג  ואת חפירה למקרה שתיאלץ לחלץ את עצמך או את חברך מתחת לערמת שלג."

ו-כן, טיפוס הרים הוא ספורט מסוכן שעלול גם להסתיים במוות. זה חלק בלתי נפרד מהאתגר שמעצים את החוויה, בדיוק כמו ההרגשה לעמוד במקום בו עמדו רק מעטים לפניך ולהשקיף על העולם ממרומי הפסגה – מעט מאוד דברים בחיים מתקרבים לתחושות הללו. יורם קראוס מאחל לכם טיפוס נעים וזהיר."

יורם קראוס הזמנה לפסגת העולם

יורם קראוס הזמנה לפסגת העולם

מתי בפעם האחרונה הייתם בפסגת העולם? יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS ניהול פרויקטים מזמין אתכם לפסגת העולם יחד איתו עם כמה נתונים קטנים שישאירו אתכם פעורי פה.

"מספר המטפסים שהצליחו להגיע לפסגה של האוורסט עד 2007 הוא 2,972. הצער הגדול הוא שישנם לא מעט מטפסים שנהרגו בניסיון לגיע לפסגת האוורסט – 208 מספרם" משתף יורם קראוס.

יורם קראוס מייסד ומנכל חברת SMS

"המשפט "בגלל שהוא שם" נאמר בבסיסו של סיפור אמיתי. המשפט נאמר בכעס על ידי מלרוי בגלל שראיין אותו עיתונאי שהגזים בשאלות ואז הוא נתן לו את התשובה הנפלאה "בגלל שהוא שם"" אומר יורם קראוס.

"הראשונים שניסו להעפיל על ההר הם אנשים משלחת טיפוס מבריטניה. הם ניסו לעשות את זה כשכל אחד מהם לובש ג'קט צמר מטוויד, תחתוני ניילון ונעלי עור. ככל הנראה הדחף לפסגות והגנים של טיפוס ההורים עובירם מדור לדור כי גם הבנים של מאלורי והשאפרה טנזינג טיפסו על האוורסט ולמעשה הצליחו להגיע לפסגה שלו, גם הנכד של מאלורי טיפס על האוורסט והגיע לפסגה" מציין יורם קראוס.

עוד מוסיף יורם קראוס כי האוורסט נקרא על שמו של סר ג'ורג' אוורסט והאמת היא שהוא חשב שם טיבטי או נפאלי יהיה מתאים יותר להר ולמעשה, הוא עצמו לא התלהב מלקרוא להר על שמו. אבל לא שאלו אותו יותר מדי.

יורם קראוס הוא מנכ"ל SMS ניהול פרויקטים, מהחברות הגדווות והמובילות בתחומה במרכז הארץ.
יורם קראוס – כתבה באתר דה מרקר
יורם קראוס – אינסטגרם
יורם קראוס באתר גלובס
יורם קראוס – אתר SMS ניהול פרויקטים

כל מה שרציתם לדעת על ת.ב.ע – יורם קראוס מנכ"ל חברת SMS

יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS – כל מה שרציתם לדעת על ת.ב.ע ולא העזתם לשאול

רקע כללי:

"הת.ב.ע", או בשמה המלא – "תוכנית בניין עיר", היא אחד הדברים היותר חשובים שיש לבדוק לפני שקונים דירה/בית או כל נכנס נדל"ני, אומר יורם קראוס. "בלשון החוק נקראת הת.ב.ע – "תוכנית",  וזוהי בעצם תמונת המצב העתידית של הנכס. כלומר, התוכנית שבאה להסדיר את ייעודי הבנייה המותרים בשטח מסוים. הת.ב.ע נגזרת מתוכניות המתאר הארציות והמחוזיות, כאשר לכל רשות בארץ קיימת תוכנית שכזו, המפרטת את התוואי התכנוני העכשווי ואת מה שמתוכנן בעתיד בישוב מסוים. באמצעות הת.ב.ע תוכלו לדעת מה מתכננים לבנות ולהקים בסביבה, מתי, כמה ואיך".

יורם קראוס מייסד ומנכל חברת SMS

"הת.ב.ע. מורכבת משני מסמכים", ממשיך יורם קראוס להסביר, "האחד הוא ה"תשריט" והשני ה"תקנון".

 התשריט:

"זוהי בעצם מפה, המשורטטת על רקע מפת מדידה ומציירת את תמונת המצב העתידי של העיר/יישוב", מפרט יורם קראוס. "במפה הזו ניתן לראות את המגרשים השונים, מיקומם, גודלם וייעודם. בנוסף מסומנים בה השטחים הירוקים, השטחים המתוכננים לבנייה עתידית וכן, הכבישים שנמצאים בתכנון ואלה הנמצאים בהקמה. עוד מסמנים בתשריט מבני הציבור שעומדים לבנות באזור וכל התוואי התכנוני הקיים וזה המתוכנן בעתיד. כל המרכיבים של מפת התשריט מסומנים בצבעים מוסכמים, הקבועים בתקנות התכנון והבנייה".

 התקנון:

"החלק השני של הת.ב.ע., נקרא כאמור "תקנון". בשונה מהתשריט, התקנון איננו מפה, אלה מסמך כתוב והוא כולל את הפרטים הטכניים, כמו הגושים והחלקות בשטח, הבעלות על כל שטח ושטח וכן השטח המינימאלי שהותר לבנייה במגרש נתון" מסביר יורם קראוס. "בנוסף, יש בתקנון התייחסות להוראות הבנייה בשטח, כגון: זכויות הבנייה ואחוזי בנייה שאושרו בתוכנית, צורת הבנייה שאושרה, כמו גם התייחסות למרפסות, לגובה המאושר לבנייה, צורת הגימור המותרת, תוספות הבנייה וכד'.

"אגב, מציין יורם קראוס, במקרה של סתירה בין התשריט לבין התקנון – מתיישרים על פי התקנון הכתוב והוא זה שקובע".

קישורים שימושיים:
יורם קראוס – אינסטגרם

יורם קראוס על עסקים ברשת – יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS

עסקים ברשת עם יורם קראוס

יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי, התארח בתוכנית הרדיו "עסקים ברשת", להלן החלק הראשון של הראיון.

חברת SMS יושבת כיום בקומה ה-30 של מגדלי אביב, ונחשבת לגדולה בתחומה במרכז הארץ עם לקוחות מהגדולים והחשובים במשק הישראלי וחברות היי-טק בינלאומיות, כמו גוגל ו- SAP.  יורם קראוס, מנכ"ל החברה, הוא גם האדם שייסד אותה ומנהל אותה מאז. הייתי מתאר אותו כבחור אנרגטי,  השומר על מראה ספורטיבי, הרבה הודות לתחביב האתגרי שבו התפרסם לאחרונה – טיפוס הרים.   

יורם קראוס. עסקים ברשת

    • תן לנו קצת רקע – מתי יסדת את SMS, איפה עבדתם בהתחלת הדרך ?

יורם קראוס: "את SMS  יסדתי בשנת 1991, בתחילת הדרך עבדנו במשרד קטן, ברח' תל-אביבי קטן וישן. כמו כל התחלה, אני זוכר את התקופה הזו כתקופה מאתגרת עם הרבה יזע, מרדף אחרי לקוחות וחששות גדולים של "מה יהיה…", רגע לפני שעוצמים את העיניים והולכים לישון".

    • מתי התרחשה הפריצה הגדולה של SMS?

יורם קראוס: "אני לא יכול לשים את האצבע על פרויקט מסוים שהיווה את הפריצה הגדולה, כפי שאתה מגדיר זאת. זו הייתה הרבה עבודה שחורה וקשה, לאורך זמן, שהצטרפה לכדי הכרה ב-SMS וביכולות שלנו. אתה יודע… אני מאמין שאם אתה מרגיש שאתה נמצא בשטח שאתה טוב בו, ויש לך את האנרגיה לשכנע לקוחות ביכולות שלך – אתה תצליח. מה שבאמת אני זוכר מהתקופה הראשונה היא הרבה, הרבה ריצות, פגישות ועבודה קשה, אין זמן להביט לאחור, ופתאום, בוקר אחד אתה מתעורר ואומר לעצמך – וואלה, תראה עם מי אני עובד, תראה איזה לקוחות מאמינים בי, זה תהליך לא אירוע בודד".

    • אתה ידוע כמי שמשקיע הרבה באמצעי שיווק, בקטלוגים מפוארים, עד כמה זה באמת מצדיק את ההשקעה?

יורם קראוס: "אני באמת מאמין שאם אתה עושה משהו – תעשה אותו הכי טוב שאתה יכול. זה לא רק באמצעי שיווק, זה נכון בכל התחומים. לכן, אני לא מנסה לחסוך באמצעים השיווקיים. אתה צריך לחשוב איך הקטלוג שלך, שאתה מניח אותו על שולחן של לקוח, יזכה לתשומת לב מול כל הקטלוגים האחרים שמונחים לו שם על השולחן. הרושם השיווקי עושה משהו ללקוח, אף פעם לא הצטערתי על השקעה שעשיתי בשיווק, אני תמיד אחפש את המעצבים הטובים ביותר שיעצבו לי את הקטלוג, את הקופירייטרים המוכשרים ביותר, אני תמיד מתייחס לקטלוג כאילו אני משאיר חלק מעצמי על השולחן של הלקוח".

    • בכל זאת, מחברה קטנה שמנהלת פרויקטים של משרדי רו"ח ועו"ד, אתה היום מנהל פרויקטים לגוגל, SAP, בזק, HOT, בנקים וחברות ביטוח… איך עושים זאת?

יורם קראוס: "עובדים טוב, הכי טוב שאתה יכול בפרויקטים קטנים כגדולים. עובדים במקצועיות, שומרים על אמינות, לא מבטיחים דברים שאתה לא חושב שתוכל לקיים. וכמו שקורה בד"כ, לקוח מביא לקוח, מבלי שאתה יודע השם שלך רץ בין הלקוחות. אני מאמין הכי גדול באימרה שהלקוחות הם המשווקים הטובים ביותר שלי. החכמה היא לזהות מה הכי חשוב ללקוח, זה לא תמיד הכסף שחשוב. הזמן והאמינות לא פחות חשובים מהחיסכון בכסף".

לקריאה נוספת:
יורם קראוס – אתר מאקו
יורם קראוס – כרטיס ביקור
יורם קראוס – אינסטגרם
יורם קראוס – ראיון באתר גלובס

יורם קראוס – רק כי הוא שם..? פרק ג

רק כי הוא שם..? – פרק ג – מאת יורם קראוס

  • סכנה עד כדי מוות, היא חלק בלתי נפרד מספורט טיפוס ההרים. יורם קראוס, שטיפס כבר על כמה מההרים הגבוהים בעולם, מסביר על השיטות להתמודדות עם הפחד והסכנות.   (כתבה שלישית בסדרה)

    יורם קראוס: "במאמר הקודם התמקדנו בתהליך המובנה של הפחד ועל שתי שיטות לרתום את הסכנה והפחד ממנה להצלחה – ההכנה המוקדמת והחשיבה החיובית (""positive thinking).

    יורם קראוס.טיפוס הרים

    "שיטה נוספת להתמודדות עם הפחד והשגת שליטה על פעולותינו במצבים קיצוניים, היא באמצעות נשימה נכונה", מסביר יורם קראוס. "הטכניקה של נשימה נכונה משמשת בהרבה תחומי ספורט, אבל לא רק, כי נשימה נכונה היא גם דרך להגיע לרגיעה, שליטה על התודעה ועוד – תשאלו כל אישה שילדה וסביר להניח שמישהו כבר הסביר לה על נשימה נכונה במצבי כאב חזקים כמו צירי לידה. הנשימה הינה פעולה אוטו-אימונית, המתבצעת  ע"י הגוף באופן אוטומטי ובלתי מודע. אולם, מוסיף יורם קראוס, כולנו יודעים לנשום אך לא כולנו יודעים לנשום נכון".

    "קיימות טכניקות לנשימה נכונה, המאפשרות לנו לשלוט על כמות החמצן הנכנס לגוף ותדירות פעולת הריאות, המביאה את האדם למצב של רגיעה, ריכוז גבוה ושקט נפשי, החשובים כל כך במצבי לחץ וסכנה", אומר קראוס.

    היכן לומדים טכניקה שכזו? "המקום העדיף, לעניות דעתי כמובן, הוא קורס יוגה", אומר יורם קראוס. "יוגה היא צורת תרגול המבוססת על האמונה כי הגוף והנשימה קשורים בתודעה. תרגול יוגה משפר את הכושר, הבריאות  והנפש ותרגול נשימה נכונה היא אבן יסוד בשיטה הספורטיבית- מטטיבית זו. באופן כללי אומר רק, כי קיימים ביוגה ארבע זרמים מרכזיים, אך לצורך תרגול נשימה נכונה מומלץ לכם לחפש קורס בזרם הנקרא "ראג'ה יוגה", שהוא  ה"מעשי" מבין השיטות השונות".

    "שיטה נוספת להתמודדות עם הפחד מסכנות, קשורה בעצם למהות הטיפוס", מסביר יורם קראוס. "האתגר בטיפוס הוא גם אתגר חיצוני  – הקשיים של השטח, הטבע והסביבה, וגם אתגר פנימי – של האדם מול פחדיו, והיכולת הפיזית והמנטאלית שלו. הטיפוס מצריך ויוצר מודעות מאוד גבוהה אצל המטפס והתעוררות פנימית שבאה עם האדרנלין הזורם בדם, ככל שמתרבים הקשיים והסכנות. המטפס חייב להיות כל הזמן מודע לסביבתו ולעצמו. השאיפה היא תמיד להגיע למצב של פעולה כמעט ספונטאנית, שאיננה שכלית, אלא מתבססת על הניסיון והיכולות הטבועות בנו ואז הדברים כאילו מתחברים וזורמים מאליהם בצורה הטבעית ביותר, ללא שיפוט, ללא פחד, ללא הססנות, תוך הרגשה של התחברות ושלמות של עצמך והפעולות שאתה מבצע בתוך הסביבה. ספורטאים קוראים למצב הזה "להיות ב- Zone". וזהו בעצם, המצב האולטימטיבי אליו צריך המטפס לשאוף להגיע".

    לקריאה נוספת:
    יורם קראוס – כתבה באתר רשת 13
    יורם קראוס – ישראל היום
    יורם קראוס – ביזפורטל

יורם קראוס – כל מה שרציתם לדעת על פרצלציה

כל מה שרציתם לדעת על פרצלציה – מאת יורם קראוס

 יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי, מפרט ומסביר כל מה שרציתם לדעת על פרצלציה ולא העזתם לשאול…

  • מהי פרצלציה?

יורם קראוס: "בהקשר הזה יש להבהיר שני מושגם: "פרצלציה" ו"רהפרצלציה". הראשון הוא חלוקה של חלקת מקרקעין למספר מגרשים קטנים אשר לאחר חלוקתם תהיה אפשרות לרשום אותם בטאבו. "רפרצלציה" הוא ההליך ההפוך, כלומר איחוד של כמה מגרשים קטנים לחלקת מקרקעין אחת גדולה. כל זאת במסגרת תוכנית המתאר המקומית על מנת לאפשר פיתוח של השטח".

יורם קראוס מייסד ומנכל חברת SMS

  • לצורך מה מבצעים פרצלציה?

יורם קראוס: "כאמור בתשובה הקודמת, פרצלציה מבוצעת לצורך פיתוח וניצול יעיל יותר של שטח קרקע מסוים, כדי לאפשר למשל לבנות עליו יותר בתי מגורים מאשר היה אפשר בתוכנית מתאר הקודמת, בה השטח המדובר היא שטח אחד שעליו הייתה מותר בנייה של בית אחד. וכן על מנת לאפשר הפרשה של קרקע בשטח מסוים לצרכי ציבור".

  • מתי בד"כ מבוצעת פרצלציה?

יורם קראוס: "כאשר לדוגמא יש לקרקע מסוימת מספר בעלים רשומים, אך אי אפשר לבנות עליה יותר מבית אחד ואז ביצוע פרצלציה מאפשרת השבחה של השטח וחלוקה צודקת של הקרקע בין בעליה. יש ומבצעים פרצלציה במסגרת של התחדשות עירונית/מקומית כדי לאפשר לרשות המקומית לנצל את הקרקע לבנייה של מוסדות או דברים אחרים לצרכי הציבור".

  • האם דרושה הסכמת בעלי הקרקע לצורך ביצוע פרצלציה?

יורם קראוס: "לועדות המקומית לתכנון ובנייה מתיר החוק לכפות ביצוע הליך פרצלציה על בעלי קרקע מסוימת אשר חוסר ההסכמה ביניהם הביא לקיפאון בתהליך פיתוח השטח. כאשר ההתארגנות לביצוע הפרצלציה באה מבעלי הקרקע, אזי איחוד או חלוקה מחדש של החלקה חייבת להיות בהסכמת כל הבעלים הרשומים".

  • כמה עולה ביצוע פרצלציה?

יורם קראוס: "ביצוע פרצלציה הוא הליך מורכב התלוי בגורמים רבים (מנהל מקרקעי ישראל, ועדות מקומיות ומחוזיות, משרדי ממשלה ועוד) ומשתנים רבים (גדול השטח המדובר, מיקומו וכד'), ואין דין חלקה אחת כדין השנייה. לכן, אין מחיר אחיד להליך הפרצלציה וקשה לתת הערכה כמה זה עלול לעלות.ניתן לקבל אומדן לפני ביצוע ההליך במשרד השיכון או במנהל מקרקעי ישראל ויש גם עורכי דין המתמחים בתחום היכולים לתת הערכה בלתי מחייבת".

מרחבי הרשת:
יורם קראוס – באתר מאקו
יורם קראוס – באתר כלכליסט

יורם קראוס על עלייה חדשה שחייבים לעלות

עלייה חדשה שחייבים לעלות – מאת יורם קראוס

שעת בוקר מוקדמת – אני חוזר ממסע אופנועים בטורקיה, הטלפון מצלצל "אהלן יורם קראוס, אנחנו מתקדמים לאט עם המסע למונגוליה, אבל בסוף אנחנו נצא", ואז זה מגיע: "בוא להרי ירושלים, יש עלייה חדשה שחייבים לעלות". אני עונה לו: "יורם קראוס, זה יום עבודה ואני לא הייתי כבר שבועיים במשרד". "אתה מדבר?! זו העבודה שלך… יש לי כמה שעות עד ישיבת קבלנים בירושלים ויש לי זמן, חוץ מזה אתה חייב לי מהגרירה בירדן, זוכר?" "טוב", אני עונה לו בהכנעה, "אבל אני מגיע עם הדיפנדר". "אין בעיה, אני מגיע עם הדיסקברי החדש". "תתחדש ולהתראות בכניסה למשלט 21".

יורם קראוס מייסד ומנכל חברת SMS

 כזה הוא יורם קראוס, תמיד יוזם (בגלל זה הוא כנראה הקים את SMS  ), תמיד מוכן לנסות דברים חדשים ואני – זו בסך הכול העבודה שלי באתר השטח הישראלי 4X4, אז למה שאתלונן.

 אנחנו נפגשים בכניסה למשלט 21. הדיסקברי החדש באמת מדהים, שיא השכלול והטכנולוגיה לשטח. אחרי שאני מסיים להתפעל, אנחנו יוצאים לדרך. את משלט 21 אנו עוברים כאילו מדובר בכביש סלול. לעולם אסור לזלזל בעלייה ובטח שלא במשלט, אבל הניסיון והרכבים עושים את העבודה.

 יורדים לאזור של נחל כסלון ויוצאים מחוץ לשמורת הטבע ואז זה מגיע! סינגל לדאון היל של אופניים- או בעברית שביל צר ואתגרי לירידה באופניים – מקסימום אופנוע, אבל לרכב?? – חבל! "חוץ מזה", אני אומר לו, "אתה צריך להיות בירושלים עוד שעתיים". יורם מתעקש "בוא ננסה, מקסימום נשתמש בכננות, אבל אני חייב לטפס". וכשיורם אומר שהוא חייב, אז אני לא מסרב לו.

 אנחנו מתחילים בעבודה. את המדרגות הראשונות הדיפנדר עולה כמו גיבור והדיסקברי משאיר איזה פלסטיק על הקרקע אבל ללא ספק הוא (הכוונה ליורם) נחוש לטפס. עוד כמה עליות, קצת עבודה, מניחים את הגלגלים במקומות הנכונים והרכבים למעלה. קטע דרדרת ארוך וטחון ללא אחיזה (כנראה שבכל זאת אופנועים עברו כאן), מורידים קצת אוויר וממשיכים. ואז….אנחנו פוגשים ב"קיר", אבל לא סתם קיר, אלא קיר בה"א הידיעה…

 הקיר הזה ממש לא נועד לרכב, אפילו לא בירידה! ולעבודה צריך כאן שופל ולא שני אנשים שאחד מהם כבר מאחר לפגישה בירושלים. דיון קצר (ומיותר) בינינו ואנחנו מחליטים שאם כבר הגענו עד הלום, אז לא מוותרים ועולים. מכינים דרך לדיפנדר, בונים רמפה מאבנים – ליורם יש עבר והווה עשיר בקבלנות בניין – לא בטוח בסבלות, אבל זה המקום והזמן לסחוב. בעזרת הכננת, מטפס לו הדיפנדר לאט לאט למעלה ואפילו עבודות הבנייה לא ניזוקות. יורם מחליט שהוא נותן קצת בגז ובמקום שהוא ייתקע, הדיפנדר יעזור לו.

 וכך, עם הכננת של הדיפנדר והכננת של הדיסקברי יבוא שלום על ישראל, יורם ייתן בגז ויאחר קצת לירושלים. אז יורם נותן בגז, אבל לא כל האבנים מקבלות את מרות הדיסקברי. כמה אבנים בצד אחד של הרמפה עפות, סבסוב קל והדיסקברי מקבל זווית על הצד. איזה יופי! עכשיו צריך אמצעים טכניים – כרית הרמה, שני מכפילי כוח וכננת גלגל יוצאים החוצה.  מעגנים את הדיסקברי שלא ייפול, מרימים, בונים מחדש את הרמפה ובאמצעות כננת מושכים קדימה. פשוט! נכון! רק שזה לוקח קצת יותר משעתיים ואנחנו למעלה.

 בקרת נזקים – למעט שני צמיגים חדשים בדיסקברי שהתבלו בן רגע וכבר לא יכולים לנסוע על הכביש, השאר לא נורא (או לפחות לא משהו שאי אפשר לתקן במוסך).

 ומה למדנו? ש"קשה יש רק בלחם וגם אותו אוכלים". אולי, אבל אם נהיה לרגע יותר פרקטיים – למדנו שכמעט הכול אפשרי, אבל יש לזה מחיר – זמן עבודה, זמן חילוץ וגם קצת נזקים. העיקר – נהננו  מאד ובעיקר חווינו משהו שלא נחזור עליו (לפחות לא בשבוע הקרוב).

 ומה עם הישיבה של SMS בירושלים? יורם קראוס הגיע בדיוק בזמן כדי ללחוץ ידיים ביציאה… מזל שמוטי הגיע בזמן. ואני… עוד יום עבודה שגרתי באתר השטח  הישראלי 4X4 הסתיים לאחר שלמדתי משהו (מחר צריך לקום בארבע לפנות בוקר ולענות על המיילים).

לקריאה נוספת:

יורם קראוס – כתבה באתר רשת 13
יורם קראוס – ישראל היום
יורם קראוס – ביזפורטל
יורם קראוס – כתבה באתר גלובס
יורם קראוס – באתר מאקו

מיתוסים בנדל"ן מאת יורם קראוס

יורם קראוס על מיתוסים בנדל"ן

1. הצרפתים גורמים לעליית מחירי הנדל"ן במרכז
יורם קראוס: "מדובר באמונה שיש בה מן האמת אך אין בה לבדה להצדיק את עליית מחירי הנדל"ן במרכז. גם בשנות השיא של רכישת הנדל"ן ע"י תושבי חוץ בשנים 2006 וב-2007 לא עלו המחירים רק בגלל רכישות תושבי חוץ, ובטח ובטח לא היום שמס' העסקאות ע"י תושבי חוץ ירד".
"תושבי החוץ אכן היו אלה שעוררו את שוק הדירות הרדום במחצית השנייה של 2004. תחילה דובר בעיקר בדירות יוקרה בתל אביב ובירושלים, ולאחר מכן התפשטו הקניות גם ליישובי חוף יוקרתיים אחרים: נתניה, בת ים, אשדוד, הרצליה פתוח וקיסריה. בשלב מאוחר יותר התחילו תושבי החוץ לרכוש גם דירות עממיות יותר".
אך העובדה כי מחירי הדירות בפרויקטים שכלל לא נרכשו ע"י תושבי חוץ מעלה את החשש כי טענה זו מבוססת בחלקה.
"משקלם של תושבי החוץ בכלל שוק הדירות בישראל הסתכם בכ-5% בלבד בשנתיים האחרונות. אם עליות מחירים בכל זאת נרשמו בכלל השווקים באזור המרכז, זה מכיוון שהישראלים נכנסו לתמונה והיו מוכנים לשלם יותר. הדבר התאפשר בזכות הפריחה הכלכלית של השנים האחרונות".
יורם קראוס מייסד ומנכל חברת SMS
2. כיוון שיש פחות התחלות פרויקטים מחירי הנדל"ן יעלו
יורם קראוס: "טענה זו נכונה ומוכרת לכל מי שלומד כלכלה שנה א'. ככל שיש פחות היצע המחיר עולה. אל זה לא המצב בהכרח בשוק הנד"לן, כיוון שיש להסתכל גם על עקומת הביקוש."
"הנה, למשל, בפריפריה הצפונית והדרומית נרשמת מגמה מתמשכת של ירידה בהתחלות הבנייה – אבל המחירים ברוב היישובים שם ממשיכים לרדת. בשנות ה-90 קרה מקרה הפוך – המדינה הוצפה בהתחלות בנייה, אבל המחירים דווקא זינקו.
הירידה במספר התחלות הבנייה בפריפריה אינה משיגה את ההגירה השלילית ואת הירידות בביקושים לדירות ביישובים הללו; ובשנות ה-90 הביקושים לדירות, בעיקר בשל העלייה הגדולה ממדינות חבר העמים, היו גדולים בהרבה מהגידול בהיצע, מה שהביא לעליית מחירים חרף הבנייה המואצת".
כיוון שאנו לא עומדים בפני גלי עלייה אותם ראינו בשנות ה-900 לא נראה כי בשנים הקרובות יהיה מחסור משמעותי לעומת שוק הביקושים בהיצע הנדל"ן.
3. על דירה בפריפריה אפשר להרוויח יותר
יורם קראוס: "כולנו מכירים את הנתונים שהתשואה על דירה באזור המרכז נעה בין 3%-5% ואילו בפריפריה בין 6%-8%. אך זה לא צריך להיות המדד היחיד לבחינת כדאיות ההשקעה. יש להעיף מבט מעמיק גם על השינוי במחיר של הנכס".
הנתונים מצביעים על כך שמחירי הדירות באזור המרכז עלו בשנים האחרונות בשיעורים גבוהים בהרבה בהשוואה למחירי הדירות בפריפריה.
"ניקח לדוגמה שתי דירות: בחדרה ובתל אביב. הראשונה מושכרת מזה שלוש שנים בתשואה שנתית של 7%, ואילו השנייה נותרה ריקה; מחיר הדירה הראשונה ירד ב-15% באותה תקופה, ואילו מחיר הדירה השנייה זינק ב-40%. איזו דירה הייתם מעדיפים? אין ספק שאת הדירה התל-אביבית.
"המסקנה היא שבעל דירה להשקעה חייב לבדוק באופן שוטף את שוק הדירות במקום, לא רק את דמי השכירות – אלא גם את רמת המחירים. מי שלא נוהג כך עלול להישאר עם דירה נושאת הפסדים שמניבה תשואה שוטפת גבוהה".
4. הדירות בת"א עשויות להתייקר, כי הן זולות בהרבה מבניו יורק
"קשה להאמין כמה אנשים רציניים השמיעו עד לא מזמן דברים ברוח זו. רוח הגלובל נשבה בישראל, והריח המשכר של האזרחות הגלובלית קצת בילבל את האנשים.
אנשי נדל"ן, בעיקר כאלה שהקימו פרויקטים המיועדים לתושבי חוץ, הסבירו, במידה רבה של שכנוע עצמי, שאם דירות היוקרה בתל אביב נמכרות בכשליש מהמחירים במנהטן – הרי יש טעם כלכלי ברכישת דירות כאן, מה שיביא לעליות מחירים נוספות.
אבל אם כבר משווים בין מחירי הדירות בתל אביב למקבילות להן בבירות הכלכלה העולמית, נכון יותר היה להסתכל על הדברים בצורה הפוכה: אם הדירות במרכז העסקים של ישראל נמכרות בכשליש ממחיר הדירות בניו יורק – אין ספק שהגענו לשיא. הרי אם עורכים השוואה כלכלית מקיפה בין מנהטן לתל אביב, מחיריהן של הדירות התל-אביביות היו צריכים להיות נמוכים בהרבה".
5. "כביש 6 סולל את הדרך לעליות מחירים ביישובים שלצדו"
יורם קראוס: "אחת הטענות המרכזיות שליווה את ההצדקה הלאומית בסלילת כביש חוצה ישראל הייתה הטענה כי, סלילת הכביש תביא לעליית מחירי הנדל"ן בישובים הסמוכים לכביש ובפריפריה. טענה זו נכונה בחלקה. ישובים שנמצאים לאורך הכביש, אך לא זוכים לכביש המחבר ישירות בין הישוב לחוצה ישראל, כמעט ולא הושפעו".
"הסיבה העיקרית לכך היא שהביקוש למגורים ביישובים האמורים נובע בעיקר מפלח אוכלוסייה מצומצם יחסית, שמעוניין במיוחד בצמודי קרקע כפריים. ביקושים אלה העלו את מחירי הנכסים במושבים הנחשבים טובים ואטרקטיוויים, ולא הופנו למקומות אחרים.
דוגמאות: יישוב כמו כפר יונה זוכה לתמריץ משמעותי מסלילת הכביש, ואילו בת חפר הסמוכה – לא; קרית גת כמעט לא מושפעת מהמחלף החדש שהוקם לידה, משום שמלכתחילה לא היתה מבוקשת, ואילו כרכור נהנית מעלייה בביקושים.
המסקנה הכללית היא כי מי שציפה להוקוס-פוקוס כתוצאה מסלילת הכביש – מן קסם שיהפוך יישוב נחשל למבוקש ועיירת פיתוח למקום מתקדם – טעה. אין קיצורי דרך בהשבחת יישובים".
6. הנפילות של חברות נדל"ן בבורסה יגרמו לירידות במחירי הדירות
"מדובר בטיעון שכיח בקרב הטוקבקיסטים של האתרים הכלכליים, שרחוק מאוד מהמציאות. לפי אותו היגיון, ניתן לטעון כי הקשיים החמורים שאליהם נקלעה יצרנית המכוניות הענקית ג'נרל מוטורס ימוטטו את שוק הרכב. יש כאן עירוב של עגבניות ומלפפונים בטיעון אחד.
רבות מחברות הנדל"ן הישראליות שנסחרות בבורסה המקומית אינן בונות בישראל או שהן פועלות בשוק המקומי באופן חלקי בלבד – כך שאין קשר ישיר בין מצב החברות למצב השוק, לטוב או לרע. בחברות שנפלו בשוק ההון והתקשו להשלים פרויקטים נרשמו בעיות נקודתיות בפרויקטים שלהן בלבד – הדבר נכון הן לגבי חברה קטנה כמו נידר הן לגבי חברה גדולה כמו חפציבה. כשהאחרונה קרסה, שוק הנדל"ן המשיך לדהור למעלה.
ומה יקרה אם כמה חברות יקרסו האחת אחרי השנייה? גם את זה חווינו בעשור הנוכחי, כאשר חברות מכובדות (שאמנם לא כולן נסחרו בבורסה) כמו א.צ. ברנוביץ', מי ערד, מושקוביץ, רובננקו, דיור לעולה וחירם גת קרסו – אבל שוק הנדל"ן לא נפל בגללן.
עם זאת, נפילה כללית של הבורסה, לא רק של מניות הנדל"ן, תשפיע בכיוון של ירידה במחירי הדירות. כאן אנחנו כבר מדברים על משבר כלכלי אמיתי שמשפיע על כלל המדינה, אשר מלווה בירידות בצמיחה, בשכר וברווחים, כולל פיטורי עובדים רבים – שינויים המדכאים את הביקושים לרכישת דירות".
7. מחירי דירות היוקרה יציבים יחסית מכיוון שלעשירים יש כסף
יורם קראוס: "נראה כי דווקא מי שמשמיע את הטענה זו הם יזמי הנדל"ן לדירות יוקרה לאור הירידות האמיתיות שהיו במחירי נדל"ן היוקרה."
"העובדה שלמישהו יש הרבה כסף אינה מלמדת כי הוא יהיה מוכן לרכוש נכס במחיר מופרז. טענה זו אין גם בסיס בשטח, למעט דפוס התנהגות פזרני של כמה אוליגרכים רוסים שמתחרים ביניהם מי ישלם יותר בעבור "ארמונות" ברחבי העולם. במציאות, אנשי שיווק מדווחים על מגעים מייגעים עם בעלי הון בדרך לחתימה על חוזה. לאור האמור, לא נשמע סביר שדווקא העשירים יסכימו לשלם סכומים גבוהים במיוחד בעבור נכסים בעת ירידת מחירים".

לפרויקטי היוקרה אין שום תעודת ביטוח כנגד ירידת מחירים וההיסטוריה מראה כי בעת המיתון הגדול של סוף שנות ה-90 צנחו מחירי הנדל"ן היוקרתי בשיעורים גבוהים בהרבה בהשוואה למחירי הדירות הרגילות.

לקריאה נוספת:
יורם קראוס – כתבה באתר רשת 13
יורם קראוס – ישראל היום
יורם קראוס – ביזפורטל
יורם קראוס  – באתר דה מרקר
יורם קראוס – mako
יורם קראוס – אינסטגרם

יורם קראוס – תחזיות לשוק הנדל"ן לשנת 2008

יורם קראוס – תחזיות לשוק הנדל"ן לשנת 2008 מנקודת ראייתי:

 ניתוח שוק הנדל"ן הישראלי ובחינת התחזיות מראים כי, שנת 2008 ממשיכה, בצורה כזו או אחרת, את תהליך הצמיחה שהחל לפני כשלוש בענף הנדל"ן. בכפוף להימשכות מצב ביטחוני סביר, צמיחה במשק והמשך מגמת הירידה באבטלה, השוק ימשיך להתחזק בעתיד הנראה לעין. על אף זאת ישנם מס' סימני שאלה יש לשים אליהם לב בשוק:

  1. הכלכלה הגלובאלית

אי אפשר להתעלם מהמשבר הכלכלי בארה"ב, היחלשות הדולר, התחזקות השקל ושאר ה"סערות" בכלכלה העולמית שהדביקו גם חלק ממדינות אירופה, הכולל בתוכו גם רכיבים נדל"ניים. אחד ממנועי הצמיחה הגדולים של שוק הנדל"ן הישראלי הוא כסף שמגיע מחו"ל, ולכן המשבר עלול לפגוע בחלק מהביקושים לנדל"ן בישראל. האטה בחו"ל גורמת במישרין גם להאטה בישראל.

יורם קראוס מייסד ומנכל חברת SMS

  1. המחירים בנכסי היוקרה

כ-2,000 דירות יוקרה בתל אביב מוקמות, משווקות או אוכלסו לאחרונה ב-17 מגדלים, נוסף על מאות הדירות במגדלי היוקרה הוותיקים. מגמות המחירים שראינו בשנים האחרונות ברכישת נכסי יוקרה "מאבדת גובה" וכבר עתה ניתן לראות האטה בשוק מגדלי היוקרה – המכירות הואטו, המחירים קפאו ואף ירדו והיזמים כבר לא מזנקים על קרקעות. השוק לא מת – אבל הוא בדיאטה חריפה.

  1. "מדינת תל אביב"

 כנראה שמירה על רמת המחירים הגבוהה, ללא עלייה משמעותית.

  1. התחלות בנייה מועטות בלבד

התחלות הבנייה יהיו מועטות. צפויות מכירות מוגברות בהרצליה, רעננה, הוד השרון, חולון, פתח תקוה וראשל"צ, בגלל אותם קונים שרוצים לגור קרוב לתל אביב, אך אינם מוכנים לשלם את המחיר הגבוה.

  1. הפריפריה אינה משתתפת בחגיגה

הנגב והגליל מתקרבים למרכז באמצעות כביש חוצה ישראל, אולם מבחינת שוק הנדל"ן והפרמטרים המשפיעים עליו, במיוחד תעסוקה, הם נותרים הרחק מאחור.

  1. שוק ההון

כיוון ששוק ההון מתנדנד בעולם יגרמו לאנשים להשקיע את כספם בנדל"ן שנחשב לענף סולידי ביותר. מצד שני, יש חשש לפגיעה בחברות נדל"ניות, במיוחד על כאלו שציבור המשקיעים לא גילה אמון.

  1. דגש רב על בנייה ירוקה

נראה כי ישנה מגמה לפתח סביבה ירוקה ולשלב מרכיבים ירוקים בבנייה חדשנית.

  1. פינוי – בינוי

כיוון שעתודות הקרקע במרכז מצטמצמות נראה מגמה של מעבר לפרויקטי פינוי בינוי וקבוצות רכישה.

  1. עלייה בשוק המשרדים

מחירי השכירות לשטחי משרדים עלו מתחילת השנה ב-18% באזור תל אביב ורמת גן, עקב היצע נמוך. הנדל"ן המסחרי בישראל מהווה כיום השקעה אטרקטיבית כיוון ששוק המשרדים והמסחר סובל מהיצע חסר. לאור זאת, נראה גידול במס' הפרויקטים לבניית משרדים ועליית מחירים בשוק.

  1. פעילות חברות נדל"ן ישראל במדינות מתפתחות

חברות נדל"ן ישראליות עוברות לפעילויות ענפות בתחום למדינות מתפתחות כגון מזרח אירופה, רוסיה, הודו וסין.

למידע נוסף על יורם קראוס:

יורם קראוס באתר גלובס
יורם קראוס – אינסטגרם